apel do mieszkańców bloku nr 11

Zróbmy to razem!

W mijającym tygodniu prowadzona była wśród mieszkańców bloku nr 11 na osiedlu Jagiellońskim akcja zbierania podpisów w załączniku do pisma kierowanego do Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej ZORZA. Powodem tego pisemnego wystąpienia jest kolejny, drastyczny wzrost stawki centralnego ogrzewania i ceny ciepłej wody od 1 stycznia 2013 roku (analogicznie: do 4,40zł/m2 mieszkania i do 63,14zł/m3 ciepłej wody).

Wszyscy gremialnie podzielamy oburzenie z tego powodu lecz tylko do tej kwestii odnosi się powszechna aprobata, że coś z tym problemem należy zrobić.

Nie ukrywanym celem wspomnianego wyżej pisma jest wywarcie na Zarządzie Spółdzielni presji, ażeby kontynuować w bloku nr 11 inwestycję pod nazwą „modernizacja systemu grzewczego”. Autorzy pisma sugerują nawet Zarządowi Spółdzielni podjęcie odpowiednich kroków dla wymuszenia udostępniania mieszkań osób sprzeciwiających się prowadzeniu inwestycji a także podjęcie działań wobec mieszkańców, którzy zainstalowali podgrzewacze wody.

Otóż obawiamy się, że zarówno autorzy pisma jak i osoby zgadzające się z jego treścią zapomnieli o podstawowej zasadzie wynikającej z art. 199 Kodeksu Cywilnego, potwierdzonej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego uchwałą z dn. 13 listopada 2012 roku, a także nieśmiało ale nareszcie dostrzeżoną przez Zarząd Spółdzielni ZORZA, że warunkiem rozpoczęcia takiej inwestycji jest uzyskanie zgody wszystkich osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości.

Jeżeli więc ktoś uważa, że możliwe będzie wykonanie jakiejkolwiek inwestycji w bloku nr 11 bez spełnienia tego warunku, to jest w błędzie.

Ponadto jeżeli przeczytał ze zrozumieniem treść pisma Zarządu Spółdzielni z dn. 28 grudnia 2012r., w którym podkreślono ten problem, a mimo to zasugerował innym osobom podpisanie tego pisemnego wystąpienia, to działanie takie określić można tylko brzydkimi słowami.

Jedynym logicznym i sensownym rozwiązaniem wszystkich ważnych problemów mieszkańców bloku nr 11, a bezwzględnie dotyczących inwestycji jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. Innej drogi nie ma.

Zróbmy to więc razem!!!

Bez podpierania się Spółdzielnią, tak żeby całe zamierzenie inwestycyjne, na które będzie zgoda wszystkich było zrozumiałe dla każdego, poparte rachunkiem ekonomicznym i uwzględniające możliwości finansowe mieszkańców bloku nr 11.

Nie tylko historycznie ale także aktualnie (prosimy porozmawiać z mieszkańcami bloków nr 14, 6, 3) potwierdza się bowiem zasada, że dobry gospodarz pilnuje porządku w swoich sprawach.

Ostrożnie z plotkami.

Niestety, z różnych stron docierają do nas ostrzeżenia, że niektórzy pracownicy ZORZY są czynnie zaangażowani w upowszechnianie nieprawdziwych informacji dotyczących nowo powstałych wspólnot,  ich zarządcy, członków oraz sympatyków.

Takie zachowania uważamy za niegodne i niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Nie chcemy, by już znane nam z nazwiska osoby czuły się bezkarne i zamierzamy monitorować ich dalsze „postępy”.  Jeśli podzielasz nasze stanowisko możesz skorzystać z adresu: zor-za@wp.pl

Zorza przegrała w sądzie

Gdy członkowie Spółdzielni ZORZA zagłosowali przeciwko sobie…

Sąd Okręgowy w Krakowie stwierdził nieważność uchwały Walnego Zgromadzenia Członków  Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej ZORZA w Myślenicach numer 8 podjętej w czerwcu 2012 r. Wyrok został uzasadniony sprzecznością uchwały z obowiązującym prawem spółdzielczym.

Unieważniona uchwała dotyczyła zasad obciążania w przyszłości członków Spółdzielni ZORZA kosztami podziału spółdzielni. Naruszała ona zasadę równości praw i obowiązków członków spółdzielni, nakładając nieprzewidziane ustawą obowiązki na tych członków, którzy wnioskowaliby o podział spółdzielni. Sąd uznał, że spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem pewnej liczby osób, które prowadzi wspólną działalność gospodarczą w interesie swoich członków. Oznacza to, że każdy spółdzielca może domagać się dla siebie takich samych praw, jakie przysługują innym członkom spółdzielni.

Sprawiedliwy wyrok sądu może cieszyć, jednak na marginesie sprawy pojawia się szereg pytań, na które każdy członek ZORZY we własnym interesie powinien znaleźć odpowiedź:

1. Czy ZORZA jest na takim etapie „rozwoju”, że tylko z pomocą sądu można skłaniać ją do przestrzegania prawa?
2. W czyim interesie działa i jaki sposób sprawuje nadzór nad Spółdzielnią aż 15-osobowa Rada Nadzorcza, skoro dopuszcza do głosowania  nad niezgodną z prawem uchwałą?
3. Po co ZORZA zatrudnia prawnika,  skoro wadliwość uchwały zauważył szeregowy członek spółdzielni ?
4. Czy 88 członków Spółdzielni, którzy zagłosowali za przyjęciem tej uchwały nie czuje się oszukanymi? – Uchwała ta  była zamieszczona w porządku obrad w punkcie o mylnej nazwie: „Uchwalenie rozwoju działalności Spółdzielni”, co zostawiamy bez komentarza.

Spostrzeżenia i uwagi można przesyłać na prywatny adres autora:  zor-za@wp.pl

WSPÓLNOTY - NOWE ZARZĄDZANIE

W tym miejscu postaramy się przedstawić co to jest wspólnota i jak ją utworzyć.

Zgodnie z ustawami o spółdzielniach mieszkaniowych i własności lokali pierwsze wyodrębnione  (własność hipoteczna) mieszkanie w bloku powoduje powstanie małej wspólnoty na bloku tj. dwóch współwłaścicieli: spółdzielnia mieszkaniowa i wyodrębniony lokal. Od tego momentu spółdzielnia nie może podejmować samodzielnych decyzji  związanych z daną nieruchomością bez zgody współwłaściciela budynku, którym jest pierwszy wyodrębniony właściciel.

Należy dążyć aby w każdym budynku coraz więcej mieszkań posiadało status mieszkania hipotecznego. Możliwość przekształcenia mieszkań  na naszym osiedlu istnieje od 2005r. - każdy blok uzyskał prawo własności zajmowanej działki.

Większość mieszkań hipotecznych w danym bloku (50+1 udział) daje przewagę w własności budynku oraz możliwość zmiany sposobu zarządzania nieruchomością.

Udziały przypadające na poszczególne mieszkania oblicza się następująco:

- powierzchnia mieszkania hipotecznego plus powierzchnia piwnicy podzielona przez powierzchnię danej nieruchomości (wszystkie potrzebne dane zawarte są w akcie notarialnym)

Przykład:

powierzchnia mieszkania: 65,53m2

powierzchnia piwnicy:        7,45m2

razem:                             73,98m2

73,98m2 : 4141,27m2 (powierzchnia bloku) = 0,01786

Przyjmuje się, że dana nieruchomość posiada 100% udziałów.

Podany przykład stanowi 1,79 udziału w tej nieruchomości. Należy w ten sposób obliczyć udział przypadający na każde mieszkanie hipoteczne. Po zsumowaniu wszystkich obliczonych udziałów uzyskamy informację o wielkości udziałów w danym bloku przypadających na:

• - właścicieli hipotecznych
• - mieszkań własnościowych spółdzielczych
• - mieszkań lokatorskich

Mając te dane możemy zmienić sposób zarządzania budynkiem. Następnym krokiem jest zgoda właścicieli, posiadających  łącznie przynajmniej 50+1 udział, na zmianę zarządcy.

Po zgromadzeniu koniecznych dokumentów (wzory pism dostępne u przedstawicieli zarządów powstałych wspólnot) grupa trzech członków spółdzielni z danego bloku zwraca się do Zorzy o zwołanie zebrania mieszkańców bloku. Do podania należy dołączyć propozycję porządku zebrania oraz propozycje uchwał. Mieszkańcy bloku powinni zapewnić własną obsługę prawną (notariusz), który od pkt-u 3-go zebrania protokołuje posiedzenie, a po zakończeniu przedkłada zarządowi spółdzielni wypowiedzenie dotychczasowego sposobu zarządzania.

zima na osiedlu

Rozpoczynamy cykl w dziale galeria Osiedla Jagiellońskiego.

Na początek zapraszamy na krótki wieczorny spacer po Naszym Osiedlu.

Szkoda tylko, że śnieżna szata, błyszczące świąteczne okna i balkony, oraz lampiony nocne dodają póki co temu miejscu uroku...

czy Zarząd Spółdzielni mógł sam decydować w sprawie inwestycji?

Ważki argument dla rozumu i rozsądku

Z uwagi na coraz trudniejsze i skomplikowane stosunki mieszkańców-współwłaścicieli nieruchomości z władzami Spółdzielni Mieszkaniowej ZORZA w Myślenicach w związku z rozpoczętą w 2010 r.inwestycją dotyczącą "przebudowy systemu grzewczego osiedli Jagiellońskiego i Piastowskiego w Dobczycach" słusznym wydaje się przedstawienie stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego jakie zaprezentowane zostało w uchwale Tego Sądu z dnia 13 listopada 2012 r. Isygnatura II OPS 2/12 l.

Otóż Sąd ten w składzie siedmiu sędziów z udziałem prokuratora Prokuratury Generalnej po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2012 roku na posiedzeniu jawnym wniosku Prezesa Sądu Administracyjnego o podjęcie uchwały mającej na celu wyjaśnienie: 

"czy sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami wspólnymi,stanowiącymi współwłasność spółdzielni uprawniają do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 Prawa budowlanego, bez potrzeby uzyskiwania przez zarządcę zgody współwłaścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności"

podjął następującą uchwałę:

Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art.27 u.2 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art.3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzania nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego zawiera analizę i wyjaśnienie wielu aktów prawnych i ostateczną sentencję, że:

jeżeli zamierzenie budowlane przekracza w świetle Prawa budowlanego zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną,to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o których mowa w art.3 pkt.lł Prawa budowlanego powstaje pod warunkiem uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, zgodnie z art. l 99 Kodeksu cywilnego.

Właśnie tak powinien zachować się Zarząd Spółdzielni ZORZA planując prowadzenie inwestycji pod nazwą "modernizacja systemu grzewczego osiedli Jagiellońskiego i Piastowskiego w Dobczycach". Podzielenie tej inwestycji przez Zarząd Spółdzielni na etapy (bez wnikania w naiwną argumentację tej decyzji) i wygodne dla Zarządu stosowane nazewnictwo tych etapów, niczego nie zmienia,ponieważ od samego początku mamy do czynienia z inwestycją...

Konsekwencje tych działań oceniać będą prawnicy i rewidenci.

Wiadome jest mieszkańcom Osiedla, że część właścicieli mieszkań wyodrębnionych nie wyraziła słusznie zgody na przeprowadzenie wymiany instalacji rur ciepłej wody. W związku z oporem Sp-nia pozwała do sądu dwie spośród tych osób.

Orzeczenie sądu I-ej instancji (Sąd Powiatowy w Myślenicach) nie przyniosło oczekiwanego przez nas wyroku, dlatego złożono apelację do Sądu Okręgowego w Krakowie (oczekujemy na termin rozprawy).

Analizując przytoczoną wyżej uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012r. stwierdzić należy, że działania osób sprzeciwiających się były słuszne w świetle prawa. Szkoda tylko, że tak mała grupa „rozpracowała temat pseudoremontu” szczegółowo zarówno od strony prawnej jak i merytorycznej. Pozostała część mieszkańców biernie uczestniczyła w wydarzeniach, jest również taka grupa która od samego początku trwa w uporze dla zasady „nie, bo nie”.

Następna refleksja dotyczy żądań Sp-ni z tytułu nie spłacanych rat kredytu wraz z odsetkami na remont rur C.W. powołując się na wyrok Sądu Powiatowego (pisma kierowane przez Zarząd do mieszkańców, którzy nie wyrazili zgody na remont i kredyt) podczas gdy wyrok ten jest nieprawomocny z uwagi na złożoną apelację.

osiedlowe abc [11] - ulotka

Poniżej umieszczamy treść ulotki, która została rozpowszechniona na osiedlu Jagiellońskim w Dobczycach. Jej treść stanowi kontynuację cyklu pt. Osiedlowe ABC, który ukazywał się w gazecie TAPETA:

W związku z tym, że na Osiedlu Jagiellońskim w ostatnich tygodniach dzieje się wiele pozytywnych rzeczy, a TAPETA jest miesięcznikiem (dotychczas w TAPECIE zamieszczaliśmy „Osiedlowe ABC”) postanowiliśmy zmienić formę komunikacji z mieszkańcami osiedla – na bezpośrednią czyli ulotki.

Do tej pory na naszym Osiedlu funkcjonują dwa pięknie wyremontowane bloki tj. 8 i 14. Kolejne idą w ich ślady i tak we wrześniu blok nr 6 a w październiku blok nr 3 zmieniły sposób zarządzania i stały się wspólnotami. Są już po pierwszych zebraniach, na których właściciele podjęli uchwały związane z remontem i samodzielnym zarządzaniem. Następne bloki tj. 1 i 12 po koniec bieżącego miesiąca złożą do Spółdzielni wnioski o powołanie zebrań, na których zrezygnują z dotychczasowego zarządcy.

Na miesiąc grudzień br. przewiduje się wyjście ze Spółdzielni bloków nr 4 i 2. Pozostałe bloki tj. 5 i 7 gromadzą niezbędną dokumentację.

Wobec powyższego zastanawiająca jest bierna postawa mieszkańców bloku nr 13 i brak zdecydowania części mieszkańców bloku nr 11.

Wszystkich zainteresowanych (zarówno mieszkańców utworzonych wspólnot jak i pozostałych bloków) dodatkowymi wyjaśnieniami związanymi z funkcjonowaniem powstających wspólnot informujemy, że otwarto Biuro Wspólnoty Mieszkaniowej w Dobczycach ul. Rynek 27 – budynek Strażnica OSP, które jest czynne w dniach:

wtorek godz. 16.00 – 18.00
czwartek godz. 10.00 – 13.00